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AGENCY  FOR  THE  COOPERATION  OF  ENERGY  REGULATORS,  Trg  republike  3,  1000 
Ljubljana (hereinafter: Lessee), represented by Alberto Pototschnig, Director,  
Registration number: 5715334 
 
and 
 
CEEREF  NALOŽBE,  real-estate  and  construction  projects,  d.o.o.,  Dunajska  cesta  9,  1000 
Ljubljana (hereinafter: Lessor) represented by XXXXXXXXX, Director  
Registration number: 1813277000 
Tax identification number: SI20365071 
Transaction  account  no.:  SI56  0292  3025  3651  939,  at  Nova  Ljubljanska  banka  d.d., 
Ljubljana  
 
 
have concluded the following 
 
 
 CONTRACT OF LEASE  
no. ACER/NEG/ADMIN/15/2012 
 
 

Preamble 
 
The  contract  of  lease  concluded  between  the  Lessee  and  the  Lessor  is  based  on  the 
Contract  of  Lease  no.  CEEREF-2111-9897-11-12-TF  concluded  between  the  Republic  of 
Slovenia,  the  Ministry  of  Economy  (represented  by  Darja  Radić,  Minister)  and  CEEREF 
NALOŽBE,  real-estate  and  construction  projects,  d.o.o.  (represented  by  XXXXXXXXX, 
Director) on 26 November 2010. 
 
 
Article 1 
 
The parties to the contract have established the following preliminary points: 
 
  The  Lessor  is  the  owner  of  the  business  premises  at  the  address  “Trg  republike  3”, 
measuring  [1,500-1,750]  m2,  located  on  XXXXXXXXX  floor  and  XXX  floor,  net  area 
measuring  [1,500-1,750]  m2  plus  XXXXXXXXX  space  measuring  [75-100]  m2,  in  the 
building  with  ID  no.  1721-1  in  the  cadastral  community  of  GRADIŠČE  I,  at  the  address 
Trg  republike  3,  Ljubljana,  occupying  lot.  no.  30/5  of  the  cadastral  community  of  1721 
GRADIŠČE I; 
  the  subject  of  the  lease  is  unfurnished  business  premises  and  the  corresponding 
proportion of common premises; 
  the utilisation permit for the business premises in question has been delivered. 
 
 
Article 2 
 
The  parties  to  the  contract  agree  that  the  Lessor  shall  let  and  the  Lessee  shall  rent  the 
unfurnished business premises located in the building occupying lot. no. 30/5 of the cadastral 
community  of  1721  GRADIŠČE  I  and  comprising  business  premises  of  a  surface  area  of 
[1,500-1,750] m2 in accordance with the floor layout and new ground plans of XXXXXXXXX 
floors and the list of rooms (Enclosure 1). 
 
 
 


The ground  plans  of the  rooms  reflect  the  situation  on  the  day  of  signature  of  this  contract 
and are its constituent part (Enclosure 1). 
 
In  addition  to the  business  premises,  the  Lessor  shall  let  and  the  Lessee  shall  rent  [25-50] 
parking  lots  that  are  subject  to  a  rental  charge.  The  parking  lots  are  located  in  the 
[XXXXXXXXXX] of the XXX garages; [0-25] of these parking lots  are marked and reserved 
while [25-50] are left unmarked. 
 
 
Article 3 
 
In addition to the premises specified above, the Lessee shall be entitled to use all common 
premises or parts of the building that enable normal use of the rented premises.  
 
For  the  purpose  of  calculating  operating  costs,  the  area  of  the  rented  premises  shall  be 
increased by the share of all common premises attributable to the Lessee as follows: 

for the period from 1 February 2013 to 14 March 2013 by [250-500] m2; 

as of 15 March 2013 onwards by [250-500] m2.  
 
Under  the Article 3 and 4 of the Protocol on the privileges and immunities of the European 
Union  and  Article  7  of  the  Seat  Agreement  between  the  Government  of  the  Republic  of 
Slovenia  and  the  Agency  for  the  Cooperation  of  Energy  Regulators  (Official  Journal  of  the 
Republic of Slovenia no. 109/2010 dated 30.12.2010), the Agency is exempt from all duties, 
taxes and other charges. 
 
 
Article 4 
 
The Lessee will use the business premises for the performance of his activities. 
 
The Lessee shall not undertake any reconstruction works on or in the building unless these 
have been previously agreed with the Lessor in writing. 
 
The Lessee shall be required to remedy any damage caused to the premises or the building 
by him or by his employees or visitors. 
 
If the Lessee uses the business premises in conflict with this contract despite a warning from 
the  Lessor,  the  latter  has  the  right  to  renounce  the  lease  contract  and  demand  immediate 
vacation of the business premises, notwithstanding the provisions of Article 9 of this contract. 
 
 

Article 5 
 
During  the  period  of  the  lease  relationship,  the  Lessor  shall  be  liable  to  perform  and  cover 
the  costs  of  any  extraordinary  maintenance  works  in  the  business  premises  that  shall  be 
deemed necessary for normal use of the premises. 
 
The costs of current maintenance of the business premises shall be borne by the Lessee. 
 
The Lessee shall be responsible for any damage caused to the business premises.  
 
During the period of lease under this contract, the Lessee shall be obliged to: 
 
a.  use the business and common premises with all due diligence and in accordance with 
their purpose; 
 
 


 
b.  maintain  the  premises  in  the  same  condition  as  he  took  them  over,  taking  into 
account  normal  wear,  and  in  particular  to  take  care  and  cover  the  costs  of  their 
regular  maintenance  and  repairs  required for  unimpeded  use  of the  premises,  other 
than  repairs  to  the  electricity,  gas  and  water  installation,  sewage,  heating,  air-
conditioning, ventilation and any other repairs that exceed regular maintenance; 
 
c.  inform the Lessor immediately of any damage or defects in or on the building, other 
than those that the Lessee is required to remedy himself pursuant to point (a) above; 
 
d.  allow  at  the  Lessor’s  justified  request,  without  compensation,  temporary  use  or 
possible renovation of the premises if necessary for the performance of maintenance 
works, repairs or improvements on the building, whereby the Lessee's activities must 
not be impeded. 
 
e.  allow  a  person  authorised  by  the  Lessor  access  to  the  premises  should  this  be 
necessary to prevent imminent danger to persons or property or, on prior notice of the 
Lessor,  for  checking  the  Lessee’s  compliance  with  his/her  obligations  under  this 
contract; and 
 
f.  ensure,  to  the  best  of  his/her  abilities  that  his  /her  workers  and  visitors  comply  with 
the house rules as laid down by the Lessor. 
 
The  Lessor  shall  not  be  liable  to  the  Lessee  for  any  damage  or  loss  caused  by  temporary 
disturbances  or  disruptions  in  water  or  energy  supply  and  disturbances  due  to  damage  of 
elevators, air-conditioning, heating, gas installation, lighting, sewerage and similar defects. 
 
The Lessor shal  not bear any responsibility for the Lessee’s equipment and goods located in 
the  rented  business  premises,  as  long  as  the  hazard  does  not  result  from  the  Lessor’s 
violation of contractual obligations.  
 
The Lessee shall be fully and independently responsible for safety at work in the premises, 
respecting  regulations  on  safety  at  work  and  other  regulations  in  connection  with  activities 
that he performs in the rented premises.  
 
 
Article 6 
 
The  Lessor  shall  have  the  subject  of  the  lease  insured  by  an  insurance  company.  The 
Lessee shall be obliged to inform the Lessor immediately about any risk to the subject of the 
lease and report any damage to the Lessor without delay.  
 
 
Article 7 
 
The  total  contractual  value  of  renting  the  business  premises  and  parking  lots  for  one  year 
shall be fixed at EUR [250,000-500,000]. 
 
The  rent  that  the  Lessee  shall  be  obliged  to  pay  for  the  business  premises  shall  be  as 
follows: 

for February 2013 in the amount of EUR [0-25,000] for the business premises measuring 
[1,250-1,500] m2, this representing the baseline rent; 

for the period from 1 March 2013 to 14 March 2013 in the amount of EUR [0-25,000] for 
the business premises measuring [1,250-1,500] m2, this representing the baseline rent; 
 
 



for the period from 15 March 2013 to 31 March 2013 in the amount of EUR [0-25,000] for 
the business premises measuring [1,500-1,750] m2, this representing the baseline rent; 

from  1  April  2013  onwards  monthly  payments  shall  amount  to  EUR  [25,000-50,000]  for 
the business premises measuring [1,500-1,750] m2, this representing the baseline rent. 
 
The rent shall include the use of all common premises of the building.  
 
The  Lessee  shall  be  liable  to  pay  rent  for  parking  lots  amounting  to  [0-25,000]  EUR  per 
month excluding VAT, for [25-50] parking lots. The rent for one parking lot marked reserved 
shall  be  [0-250]  EUR  per  month  excluding  VAT  and  the  rent  for  one  unmarked  parking  lot 
shall be [0-250] EUR per month excluding VAT.   
 
The  amount  of  rent  for  the  use  of  the  business  premises  and  parking  lots  shall  total  as 
follows: 

for February 2013: EUR [25,000-50,000]; 

for the period from 1 March 2013 to 14 March 2013: EUR [0-25,000]; 

for the period from 15 March 2013 to 31 March 2013: EUR [0-25,000]; 

from 1 April 2013 onwards: EUR [25,000-50,000] monthly  
for the rental period. 
 
The rent shall be paid on the basis of an invoice issued by the Lessor no later than the 5th 
day of the month for the previous month to the address of the rent payer, i.e., Agency for the 
Cooperation of Energy Regulators, Trg republike 3, 1000 Ljubljana.  
 
The  Lessee  shall  remit  the  monthly  amount  of  rent  to  the  Lessor’s  bank  account  number: 
[XXXXXX] held at NLB d.d., within 30 days from receipt of the invoice. 
 
The  rent  may  be  revalorised  one  year  from  the  conclusion  of  the  contract  and  when  the 
cumulative  consumer  price  index  increase  (inflation)  in  the  Republic  of  Slovenia,  published 
by the Statistical Office of the Republic of Slovenia, exceeds 4% of the value, calculated after 
the elapse of one year from the conclusion of the contract. Further increases (revalorisations) 
may be carried out when the cumulative increase in the agreed consumer price index again 
exceeds  4%  of  the  value  from  the  last  increase  of  fiscal  obligations.  An  increase  in  fiscal 
obligations may not exceed 80% of the increase of the stated consumer price index. 
 
No  adjustments  referred  to  in  the  preceding  paragraph  may  be  issued  to  invoices  already 
issued and remitted. 
 
 
Article 8 
 
The Lessor shall have sole responsibility for compliance with the tax laws which apply to him. 
Failure to comply shall make the relevant invoices invalid. 
 
The Lessee is, as a rule, exempt from all taxes and duties, including value added tax (VAT), 
pursuant to the provisions of Articles 3 and 4 of the Protocol on the Privileges and Immunities 
of the European Union and Article 7 of the Seat Agreement between the Government of the 
Republic  of  Slovenia  and  the  Agency  for  the  Cooperation  of  Energy  Regulators  (Official 
Journal of the Republic of Slovenia no. 109/2010 dated 30.12.2010). Invoices presented by 
the Lessor must be exclusive of VAT. 
 
The Lessee shall accordingly complete the necessary formalities with the relevant authorities 
to ensure that the rent is exempted from taxes and duties, including VAT. 
 
 
 
 


Article 9 
 
During  the  period  of  implementation  of  this  contract,  the  Lessee  shall  be  liable  to  pay  the 
operating costs for the business premises. 
 
The  operating  costs  referred  to  in  the  preceding  paragraph  shall  include  the  following: 
electricity and water supply, sewerage, garbage collection,  heating, air-conditioning, regular 
daily  cleaning  (daily  cleaning  of  toilets  and  emptying  dustbins,  weekly  vacuuming  and 
dusting),  deep-cleaning  of  fitted  carpets,  annual  window  cleaning,  management,  current 
maintenance,  security  service  (safeguarding  of  the  entrances  to  the  business  building), 
reception service in the lobby, maintenance of outdoor areas. 
 
The Lessee shall be obliged to refund the Lessor a proportional share of the operating costs 
imposed on the Lessor in fulfilling his obligations, the share being calculated such that:  
 
a.  for the period from 1 February 2013 to 14 March 2013 the total area of the premises 
used  by  the  Lessee,  measuring  [1,750-2,000]  m2,  i.e.,  the  rented  premises  ([1,250-
1,500]  m2)  increased  by  the  corresponding  share  of  common  premises  ([250-500] 
m2),  
 
b.  from  15  March  2013  onwards  the  total  area  of  the  premises  used  by  the  Lessee, 
measuring  [2,000-2,500]  m2,  i.e.,  the  rented  premises  ([1,500-1,750]  m2)  increased 
by the corresponding share of common premises ([250-500] m2),  
 
c.  shall  be  divided  by  the  total  area  of  all  rooms  and  all  common  premises,  which 
amount to [0-25] m2. 
 
Notwithstanding the provision referred to in the preceding paragraph: 
 
a.  the costs of electricity consumption in the rented premises, which the Lessee shall be 
obliged to refund to the Lessor, shall be calculated on the basis of data from meters 
that register the consumption of electricity in the rented premises, as a ratio between 
the  area  of  the  rented  premises  in  which  electricity  consumption  is  registered  with 
meters  and  the  area  of  all  parts  of  the  building,  in  which  electricity  consumption  is 
measured with the same meter;  
 
b.  the costs of electricity consumption in common premises, which the Lessee shall be 
obliged  to  refund  to  the  Lessor,  shall  be  calculated  as  the  share  referred  to  in  the 
preceding paragraph (for the period from 1 February 2013 to 14 March 2013 this shall 
be [1,250-1,500] m2 divided by [0-25] m2 and from 15 March 2013 onwards this shall 
be [1,500-1,750] m2 divided by [0-25] m2). The cost of electricity consumption in the 
common premises shall be the difference between the total electricity consumption in 
the  building  and  the  sum  of  electricity  consumption  registered  with  meters  in 
individual parts of the building; 
 
c.  the  costs  of  deep  cleaning  fitted  carpets  shall  be  calculated  according  to  the  actual 
area of fitted carpets.  
 
The  Lessor  shall  be  expected  to  charge  the  operating  costs  that  the  Lessee  is  obliged  to 
refund to the Lessor pursuant to this contract, by the 15th day of each month for the previous 
month,  or  immediately  on  receipt  of  the  invoice  for  all  services  received  in  the  previous 
month, the time limit for payment being 30 days after the date of receipt of the invoice.  
 
The Lessor shall be responsible to register the use of the rented premises by the Lessee.  
 
 
 


Under  the Article 3 and 4 of the Protocol on the privileges and immunities of the European 
Union  and  Article  7  of  the  Seat  Agreement  between  the  Government  of  the  Republic  of 
Slovenia  and  the  Agency  for  the  Cooperation  of  Energy  Regulators  (Official  Journal  of  the 
Republic of Slovenia no. 109/2010 dated 30.12.2010), the Lessee is exempt from all duties, 
taxes and other charges. In case the Lessee shall not be entitled to the exemption from the 
fee for municipal building land use, the Lessee, as the user of the rented premises, shall be 
liable to pay the annual fee for municipal building land use (NUSZ). 
 
The Lessor shall endeavour to ensure that the Lessee is able to use halls and other rooms in 
the building on a written request submitted to the Lessor. The Lessor shall not be obliged to 
make  these  premises  available  to  the  Lessee  should  the  requested  premises  be  already 
occupied  prior  to  the  receipt  of  the  request.  The  fee  for  the  use  of  these  premises  is  not 
included  in  the  rent.  The  Lessor  shall  charge  rent  and  other  services  related  to  the  use  of 
halls according to the currently valid tariff. 
 
The  Lessee  shall  not  sublet  the  rented  premises  or  transfer  his  rights  to  a  third  person 
without the prior written consent of the Lessor. 
 
 
Article 10 
 
This contract shall be concluded for a limited period of time, i.e. for a period of one (1) year 
from  the  date  of  handover  of  the  business  premises,  with  the  possibility  of  extension,  and 
may be terminated at any time by mutual agreement of the contracting parties. Either Party 
may terminate this contract by giving six (6) months' notice to the other Party. The contract 
may be extended by a written appendix to the contract concluded not later than one month 
before the expiry of the contract. Notice for extension should be given at least 6 months prior 
to possible prolongation. 
 
The period of renting the business premises and parking spaces shall be as follows: 
 

from  1  February  2013  to  14  March  2013  for  the  business  premises  measuring  [1,250-
1,500]  m2,  this  representing  the  baseline  rent  and  [25-50]  parking  lots  ([0-25]  of  these 
parking lots are marked and reserved and [25-50] are left unmarked). 
 

from 15 March 2013 onwards for the business premises measuring [1,500-1,750] m2, this 
representing  the  baseline  rent  and  [25-50]  parking  lots  ([0-25]  of  these  parking  lots  are 
marked and reserved and [25-50] are left unmarked). 
 
The  Lessor  undertakes  to  arrange  the  premises  in  a  final  way  in  compliance  with  the 
Lessee’s requirements within two weeks of the signing of the contract.  
 
The premises shall be handed over after completed works or as follows: 

premises  located  on  the  [XXXX  and  the  [XXXX  floor  net  area  measuring  [1,250-1,500] 
m2 and [XXXX] space measuring [0-250] m2 by 1 February 2013 at the latest; 

premises located on the  [XXXX net area measuring  [250-500] m2  by 14 March  2013 at 
the latest. 
 
On  handover  of  the  additional  premises,  a  record  shall  be  drawn  up  to  document  the 
condition  of  premises  at  the  time  of  handover,  any  defects  and  the  deadline  for  their 
elimination. The record shall become an integral part of this contract. 
 
In the event of a delay in the completion of works on any additional premises, which is not a 
consequence of force majeure or attributable to other contractual parties, the Lessor shall be 
liable  to  pay  to  the  Lessee  a  contractual  penalty  amounting  to  3%  of  the  monthly  rent  for 
 
 


each day of the delay. The contractual penalty shall be charged at the time of payment of the 
rent. The  contractual  parties  agree  that  the  Lessee  shall  not  be  liable  to  inform the  service 
provider  that  he  reserves  the  right  to  the  contractual  penalty  if  he  has  taken  over  the 
premises after the Lessor failed to complete the works in due time.  
 
In  the  event  that  the  Lessor  delays  final  works  on  the  premises  for  more  than  fourteen 
calendar  days,  the  Lessee  may  terminate  the  contract;  however,  he  shall  be  required  to 
notify the Lessor thereof in advance. In such a case, the Lessor shall be liable to the Lessee 
for  any  direct  damage  due  to  contract  termination,  up  to  the  total  amount  of  the  contract 
value. 
 
The Lessee undertakes that he will, after the end of the lease, hand the business premises 
over to the Lessor in the same condition as he received them, taking into account normal use 
and their original condition at the time of takeover.  
 
In the event of a delay in moving out of  the premises at the end of the period of lease, which 
is  not  a  consequence  of  force  majeure,  the  Lessee  shall  be  liable  to  pay  to  the  Lessor  a 
contractual  penalty  amounting  to  3%  of  the  monthly  rent  for  each  day  of  the  delay.  The 
contractual penalty shall be charged at the time of payment of the rent. 
 
 
 Article 11 
 
This contract shall be void: 
a.  if it is found that anyone in the name or on behalf of the Lessor has promised to offer 
or has given to the Lessee’s representative or intermediary any undue advantage to 
obtain  the  transaction  or  to  conclude  this  business  on  more  favourable  terms,  or  to 
omit due supervision over the implementation of contractual obligations, or 
b.  in case of any other act or omission made by anyone in the name or on behalf of the 
Lessor  by  which  the  Lessee  s  injured,  or  by  which  the  Lessor,  or  its representative, 
agent or intermediary is able to obtain an undue advantage. 
 
 
Article 12 
 
The Lessee may authorise the Lessor to inspect the premises leased in the company of  an 
official of the Lessee whenever the Lessor justifies his request by letter to the Lessee at least 
forty-eight hours beforehand.  
 
 
 Article 13 
 
The trustee of the contract appointed by the Lessor shall be [XXXXX]. 
The trustee of the contract appointed by the Lessee shall be Olga Borissova. 
 
 
Article 14 
 
Issues  that  are  not  specifically  regulated  by  this  contract  shall  be  governed  by  the 
appropriate provisions of the Code of Obligations (Ur.l. SRS, no. 83/2002) and the Business 
Buildings and Business Premises Act (Ur.l. RS, no. 18/74 and subsequent). 
 
Amendments  to  this  contract  shall  be  valid  only  if  agreed  in  writing,  with  the  exception  of 
changes  regarding  the  trustees  of  this  agreement  referred  to  in  the  preceding  Article,  for 
which a written notification to the other Party shall be sufficient. 
 
 


 
 
Article 15 
 
The contracting parties agree that unresolved issues shall be settled in an amicable manner, 
and in the case of disputes by the court of jurisdiction in Ljubljana. 
 
 

Article 16 
 
The  contract  of  lease  shall  be  concluded  and  shall  enter  into  force  when  signed  by  both 
parties. 
 
 
Article 17 
 
This  contract  is  made  in  four  (4)  equally  authentic  copies,  of  which  the  Lessor  and  the 
Lessee shall each receive two copies. 
 
 
Lessor: 
Lessee: 
 
 
 
 
CEEREF NALOŽBE d.o.o. 
AGENCY FOR THE COOPERATION 
 
OF ENERGY REGULATORS 
Director 
 
[XXXXXXXXXX] 
Director 
 
Alberto Pototschnig 
 
 
 
 
 
Signature: [Signed and stamped] 
Signature: [Signed and stamped] 
 
 
 
 
 
 
Date:  30.01.2013 
Date: 31.03.2013