Esta es la versión HTML de un fichero adjunto a una solicitud de acceso a la información 'Services notifications and stakeholder comments'.







Ref. Ares(2020)2245669 - 27/04/2020
 
4th February 2020 
 
Re: The Services Directive Notification (IMI report No 92633.1) on “Draft Regulation No 1/2019 of 
the Formentera  Island Council  regulating the marketing of  tourist accommodation in  residential 
dwellings” by Spain 
 
 
Deutscher  Ferienhausverband  thanks  for  the  opportunity  to  comment  on  the  Draft  Regulation 
No1/2019 of the Formentera Island Council. 
 
The draft Regulation No 1/2019 as approved by the Formentera Island Council in January, 2019 is 
based on the Law 8/2012 of 19 July 2012 on tourism in the Balearic Islands and its implementing 
legislation which foresee excessive and restrictive measures to short-term rentals in the islands. We 
are deeply concerned that the trend to impose unjustified and unproportionate measures to short 
term rentals in the Balearic Islands continues which as a result puts in jeopardy the whole short-term 
rental business and at the same time consumers choice, as further regulation will presumably lead to 
a  decrease  of  short  term  rentals  as  an  affordable  and  popular  accommodation  that  is  especially 
attractive to families. 
As a sector, we would like to draw attention to a report1 on the Draft Regulation No 1/2019 issued by 
the Spanish Competition Authority (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia - CNMC) 
on 27 June 2019 which points out the problems these regulations might cause.  
●  Limitation  of  zones  for  some  operators.  Article  2.2  of  the  Draft  Regulation  No  1/2019 
indicates that vacation rentals must be located in residential dwellings (suelo residencial) only 
in areas declared suitable (these are defined by the Territorial Island Plan of Formentera (Plan 
Territorial Insular)). The CNMC considers that such limitations imposed solely to short-term 
rentals will  “safeguard  traditional  tour  operators,  mostly  present  in  tourist  areas  where 
these  other  competitors  are  excluded,  creating  geographic  barriers  within  the  local  and 
regional  market”.  The  Deutscher  Ferienhausverband  sees  this  as  an  unproportionate 
regulation on vacation rentals which is a threat to competition and fair access to the market. 
●  Limitation  of  number  of  short-term rentals.  In  addition  to  the  aforementioned  Territorial 
Island Plan, Articles 2.2, 5 and 15 limit a number of short-term rentals in residential dwellings 
(they had to have a residential use before 27 October 2010) to 8.504. CNMC highlighted that 
the number of tourist accommodation in residential dwellings has not been justified, nor 
the difference between the number of hotels, hostels and tourist apartments (12.081) and 
short-term rentals.  
 
●  Limitation on duration of stay. Article 2.4 limits the maximum duration of each short-term 
rental stay to 30 days and article 3.2.d limits the marketing of a rental in one's primary dwelling 
to 60 days a year. These restrictions are already noted in the Law 8/2012 on tourism in the 
Balearic Islands. The CNMC recommends to re-think these limitations through the necessary 
regulatory adjustments.  
 
 
Deutscher Ferienhausverband e.V. - Rhabarberweg 25 a - 12357 Berlin 
Kontakt: 
 
 - Tel: 
 - Email:
@deutscher-ferienhausverband.de 






 
●  Authorization  scheme.  Article  12  notes  that  the  short-term  rental  activity  is  subject  to  a 
formal declaration to initiate the activity, however, CNMC highlights that there are several 
other  requirements  in  addition  to  fulfil  that  turns  the  declaration  into  an  authorization 
regime which would be another unproportionate effect.  
●  Limitation of number of authorizations by the same owner. Article 18.2 notes that the same 
owners cannot submit another formal declaration to initiate a short-term rental activity if they 
are also owners of three houses already marketed as short-term rentals. CNMC considers that 
such limitation has not been justified properly.   
●  Requirement  for marketing  companies.  According  to the  article 21, marketing  companies 
must  have  a  civil  liability  insurance  of  a  minimum  amount  of  300,000€  and  they  must 
designate an address in the island different to the marketed dwellings. CNMC considers that 
a high amount of the insurance is not justified and the obligation to designate the address 
in the island violates the EU freedom to provide services. 
●  Further  quality  requirements  for  short-term  rentals.  Articles  6,  10  and  11  establish  very 
specific obligations on what kind of equipment have to be present in short-term rentals (for 
example,  a  toaster  or  a  specific  number  of  forks).  CNMC  highlights  that  such  exhaustive 
obligations to presumably keep up the quality are not justified and limit the existence of 
different types of accommodation with different facilities and prices. CNMC is convinced 
that such obligations create market access barriers and limit the choice for consumers. 
Deutscher Ferienhausverband agrees with the concerns listed in the statement by the CNMC. In the 
light of the above, we are concerned that the Draft Regulation No 1/2019 further deepens the existing 
unjustified and unproportionate measures to short term rentals in the islands and in this regard 
impedes the proper functioning of a fair competition. 
 
 
Deutscher Ferienhausverband e.V. - Rhabarberweg 25 a - 12357 Berlin 
Kontakt: 
 - Tel: 
 - Email:
@deutscher-ferienhausverband.de