Esta es la versión HTML de un fichero adjunto a una solicitud de acceso a la información 'Lobbying re. Collaborative Economy - DG CNECT'.



Ref. Ares(2019)1576426 - 08/03/2019
Ref. Ares(2019)1879442 - 21/03/2019
 
 
 
DRAFT PRINCIPLES ON REGULATION OF SHORT-TERM RENTAL 
 
The col aborative economy and short-term rental offer Europe some unique, new opportunities for growth, 
sustainability and equality. Opportunities that we need. And they are right in front of us. 
Short-term rental provides a major increase in the available capacity of accommodation and invites tourists inside 
our homes giving guests an authentic experience. Tourism, we all agree, provides hundreds of thousands of jobs, 
restaurants, shops, guests in the museums, airline-offers etc. 
 
Highest number of beds 
In Europe, tourism accounts for up to 10 percent of the economy and the short-term rentals represents by far the 
highest number of available beds. Short-term rental contributed to the recovery of Berlin after the fal  of the Berlin 
wal  and today the city attracts thousands of guests to the old apartments. In the old city of Stockholm, where new 
buildings cannot be built, people are invited into the Swedes homes where there is a spare room. In Croatia, they 
have taken up the competition with the other Mediterranean destinations thanks to the huge capacity of primary 
homes for rent in the summer-time. 
 
Equality and inclusion 
And tourism has become an opportunity for everybody. The student can travel to Paris, to Mal orca and to Rome 
just as she or he prefers even on tight budget. Everybody can participate in the tourism community even if they are 
not a hotel owner, just by renting out a spare room. And as a rural community you don’t need to be a capital or a 
top-destination with big hotels in order to be part of the booming tourism sector – you can compete by using 
existing houses and apartments. Today you do not need to be a wealthy traveler, big mogul or a big destination to 
engage in tourism. 
 
Sustainability is crucial 
Tourism just as the rest of the planet must be mindful of its resources. With short-term we do not need to build 
one more building to meet the growing demand in tourism, because it is sustainable. When the house is empty 
anyway we can put it to better use and properties in rural areas or in cities can be put into use in the tourism 
sector. Tourism wil  grow in the coming years – and one answer is by using our building capacity more intelligently 
and sustainably. 
 
Fair regulation for all 
Rules must be adapted to the new reality. Like the internet provided transparency and new intel igent 
opportunities to the market, regulators must use the new opportunities to create new tools of regulation that are 
simple, straight forward easy to understand and comply with. In Europe, we need clever notification schemes, fair 
taxation, good consumer protection, safety measures, affordable housing, and livable city environments. We must 
avoid fragmented policies with very different approaches around Europe and even from one region to another. 
 
Short-term rental is part of the solution 
Many of the advocates for more regulation on short-term rental are concerned with protecting their own business 
rather than with ensuring tax-payment to the society or to protect the consumers. That is legitimate, but it is not 
relevant for regulation to protect one specific part of business. We within the short-term rental sector are sure 
that we can provide solutions so that what the tourists and consumers demand is wel  protected, just like the 
interests of society. But most of al , the doors to the col aborative economy should not be closed. These new 
opportunities wil  drive job creation, innovation and prosperity in the years to come because they deliver growth, 
equality and sustainability. 
 


 
 
5 PRINCIPLES OF A CENTRAL IMPORTANCE TO FUTURE REGULATION 

 
Notification schemes 
CURRENT SITUATION 
EHHA’s PROPOSAL 
EXAMPLES TO CONSIDER 
Society needs information about the 
•  In  many  European  countries, 
ü Due  to  a  simple,  clear  and  easy 
range of short-term rental activities. 
there are no need of notification 
notification  scheme  imposed  by 
 
schemes. 
the Portuguese law, the number of 
Many  cities  or  regions  impose 
•  Any  kind  of  notification  scheme 
registered  short-term  rental  units 
different systems without taking into 
should 
be 
online, 
simple, 
has tripled from 11.000 to 36.000 
consideration  that  many  who  rent 
automatic,  easy  to  understand 
STR units during the last 2 years. 
out  their  property  are  private 
and comply with. 
ü Due  to  unclear  laws  In  December 
persons and do it on occasional basis.  
•  Any  such  scheme  should  serve  a 
2016  a  Spanish  court  annul ed  a 
 
specific 
necessity, 
be 

large  fine  imposed  by  a  regional 
Many 
different 
schemes 
are 
proportionate  measure  and  be  a 
government because no laws were 
implemented  around  Europe  which 
matter between the host and the 
violated. 
creates fragmented and unnecessary 
public authorities. 
ü Some 
online 
intermediaries 
regulation. 
•  Online  intermediaries  provide  a 
already indicate a registration field 
neutral  hosting  service  and 
in cases where this is an obligation 
cannot be held liable or be forced 
for the owner. 
to  actively  search  for  il egal 
ü In  cases  of  illegal  activity  on  their 
activity on their market places as 
market 
places, 
online 
specified  in  the  E-Commerce 
intermediaries  already  comply 
Directive. 
If 
enforcement 
with  “Notice  and  Take  Down” 
authorities notify platforms about 
procedures after notification from 
illegal  activity  they  shal   take 
authorities  as  indicated  by  the  E-
appropriate 
measures; 
also 
Commerce Directive. 
known as ‘Notice and Take Down’. 
•  Authorisation  schemes  are  not 
appropriate regulation for STR. 
•  There is a need for data of STR in 
Europe  which  the  European 
Commission  together  with  the 
industry can provide. 
 
Taxation 
CURRENT SITUATION 
EHHA’s PROPOSAL 
EXAMPLES TO CONSIDER 
Tax authorities are looking for models 
• Simple, straightforward and fair city 
ü  Some  companies  already  col ect 
to ensure that both tourist taxes and 
tax systems should be put in place 
tourist 
tax 
after 
voluntary 
rental  income  taxes  from  peers  are 
to  allow  for  easier  col ection  of 
agreements with authorities. 
col ected correctly. 
relevant tourist or accommodation 
ü  Estonia  installed  an  innovative  1 
 
taxes. 
click  on-line  taxation  declaration 
for 
col aborative 
economy 
 


 
In  France  around  2,000  local  tourist 
• Collection of personal income tax is 
platforms  users  in  the  transport 
taxes  exist,  which  makes  col ection 
a matter between the host and the 
sector.  The  number  of  users 
extremely challenging. 
taxation authorities. 
increased by 4 times. 
 
• Governments  should  simplify  and 
 
Many tourist taxes are not adapted to 
communicate the personal income 
short-term rental accommodation. 
tax  rules  in  a  simple  and 
 
straightforward way. 
 

 
Thresholds - peers vs. non-peers  
CURRENT SITUATION 
EHHA’s PROPOSAL 
EXAMPLES TO CONSIDER 
Member  States  apply  a  number  of 
• Any threshold put in place must be 
ü  The  thresholds  on  short-term 
different  restrictive  thresholds  on 
proportionate,  non-discriminatory 
rental in Berlin have been declared 
STR: 
maximum 
number 
of 
and  justified  by  a  legitimate 
unconstitutional by court as well as 
properties/rooms and people staying 
objective.   
the  declaration  of  the  minimum 
(BE, ES, NL); maximum and minimum 
• Thresholds only attempting to limit 
period  of  5  days  provided  by  the 
number  of  days  (BE,  UK,  ES,  IE,  NL); 
competition  to  other  types  of 
Madrid Decree. 
different types of residence (primary 
accommodation and limiting the EU 
ü  The Superior Court of Justice of the 
residence  vs  secondary  residence) 
freedom  to  freely  provide  services 
Canary Islands ruled that excluding 
(FR); presence of hosts while renting 
and do business must be removed. 
holiday home rentals from tourist 
out the property (BE); different types 
• The  differentiation  between  peers 
areas  lacks  legal  coverage  in  the 
of  space  to  be  rented  (flat  vs  room) 
and  non-peers  (professional  is  a 
Law  on  Tourism  on  the  Canary 
(ES);  frequency  and  activity  purpose 
misleading  wording)  is  mainly 
Islands 
and 
violates 
the 
(IE); minimum number of days’ break 
related  to  taxation  issues  and 
fundamental  EU  freedom  to 
between rentals (IT); living purpose of 
should  not  be  restricting  business 
provide  services  without  being 
the flat and percentage of the surface 
and enterprise. 
justified  for  reasons  of  public 
rent (DE). 
• Any  unwanted  effects  in  specific 
order. 
areas  of  cities  should  be  treated 
ü  Too  restrictive  threshold  as  limits 
locally  without  imposing  the  same 
on secondary homes like in Paris or 
rules  in  areas  which  are  not 
specific  demands  on  short-term 
exposed to the same problems. 
rental  units  in  Brussels  are  not 
 
aligned with the European laws. 
 
Safety and Security 
CURRENT SITUATION 
EHHA’s PROPOSAL 
EXAMPLES TO CONSIDER 
STR  already  comply  with  safety 
• An apartment used occasional y for 
ü  Many  countries  have  minimum 
requirements such fire regulations for 
tourists needs regulations designed 
requirements on safety. 
the  simple  reason  that  the  building 
and applied in a proportionate and 
ü  There  is  a  minimum  set  of  safety 
units already have restrictive rules as 
considered way. 
criteria  in  Portugal:  STR  has  to 
first and second homes. 
• Consumers  should  be  adequately 
have  a  fire  extinguisher,  a 
Property  used  for  STR  is  already 
protected by current legislation on 
complaint  book,  an  exit  sticker, 
subject to regulation – either through 
buildings. 
contact  details  of  the  owner  and 
locally-approved  fire  regulations, 
emergency numbers. 
building  codes  or  rules  governing 
 


 
short- 
or 
long-term 
paid 
ü  The  Scottish  Small  Sleeping  Fire 
accommodation. 
Regulations  is  as  a  proportionate 
 
application of the Fire Regulations. 
 
 
 

Consumer Rights Protection 
CURRENT SITUATION 
EHHA’s PROPOSAL 
EXAMPLES TO CONSIDER 
Members  States  impose  different  • EHHA highlights the importance to 
ü STR  industry  is  regulated  by  the 
consumer  protection  schemes  and 
separate  services  provided  via  on-
demand from consumers and must 
create  a  fragmented  nontransparent 
line intermediaries:  
comply with their needs. 
situation  for  consumers  as  wel   as 
1.  The first service is provided by 
ü Existing  studies  show  very  few 
business but more than any new rules, 
the  online  platform  itself  as  it 
consumer complaints on STR. 
users  need  simple  and  easily 
provides the infrastructure for 
ü In  Barcelona  complaints  from 
understandable rules. 
the  conclusion  of  a  contract 
neighbors  are  at  0,02%  of  stays. 
STR  is  already  covered  by  consumer 
between 
different 
users. 
The figures presented account for 
laws and principles. 
According  to  the  E-Commerce 
a total of 50 complaints being filed 
Directive  this  service  is  being 
per  month  regarding  tourist 
acknowledged 
as 
an 
apartments  in  the  entire  city  of 
“information  society  service” 
Barcelona. 
and  it  is  also  subject  to 
ü Research  undertaken  by  some  of 
requirements  set  out  by  the 
the 
European 
Consumer 
Unfair  Commercial  Practice 
Organisation’s  (BEUC)  member 
Directive.  Where  a  contract  is 
organizations  shows  that  many 
concluded between the online 
consumers in Belgium, Spain, Italy 
platform  and  a  consumer,  the 
and  Portugal  are  very  satisfied 
Directives on Consumer Rights 
(62%  in  Italy  to  85  %  in  Belgium) 
and Unfair Contract Terms wil  
with 
col aborative 
economy 
apply. 
solutions as it gives them access to 
2.  Depending  on  the  legal  status 
cheaper,  more  convenient  and 
of  the  service  provider  (i.e.: 
tailor-made services. 
whether  it  is  a  trader  or  not) 
and  on  the  nature  of  the 
service, different legal regimes 
wil   apply.  EU  consumer 
protection  rules  only  apply  to 
the legal relationship between 
traders  and  consumers.  If  the 
service is provided by a peer to 
a  consumer  (P2C  or  C2C),  EU 
consumer  rules  do  not  apply, 
and  the  provision  of  service  is 
regulated national civil law.