Esta es la versión HTML de un fichero adjunto a una solicitud de acceso a la información 'Services notifications and stakeholder comments'.



 
Ref. Ares(2020)2245669 - 27/04/2020
European Commission 
DG Internal Market, Industry, Entrepreneurship and SMEs (DG GROW)  
 
Unit E1 – Services Directive and Policy 
To: 
@ec.europa.eu  
Cc: 
@ec.europa.eu  
 
By email 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
        10 February 2020 
 
Re: The Services Directive Notification (IMI report No 92633.1) on “Draft Regulation No 1/2019 of 
the  Formentera  Island  Council  regulating  the  marketing  of  tourist  accommodation  in  residential 
dwellings
” by Spain 
 
Dear 

 
On behalf of the European Holiday Home Association (EHHA), which is a united voice for short-term 
rentals, we would  like to  draw  your  attention  to the  Services  Directive  notification  (IMI  report  No 
92633.1) on “Draft Regulation No 1/2019 of the Formentera Island Council regulating the marketing 
of  tourist  accommodation  in  residential  dwellings”  (Proyecto  de  Reglamento  1/2019  del  Consell 
Insular de Formentera por el cual se desarrolla la actividad de comercialización de estancias turísticas 
en Viviendas)1 as notified by Spain on 11 November 2019.  
 
The  draft  Regulation  No 1/2019  as  approved  by  the  Formentera  Island  Council  in  January,  2019  is 
based  on  the  Law  8/2012 of  19  July  2012  on  tourism  in  the  Balearic  Islands  and  its  implementing 
legislation which foresee excessive and restrictive measures to short-term rentals in the islands. The 
sector is deeply concerned that the trend to impose discriminatoryunjustifiedunproportionate and 
unsuitable 
measures to short term rentals in the Balearic Islands continues which as a result puts in 
jeopardy the whole short-term rental business and at the same time consumers choice.    
 
Although the Formentera Island Council affirms that the notified articles are not discriminatory, EHHA 
is convinced that the regulation does de facto discriminate by imposing a ban that only targets people 
who want to use their property rights fully and offer their dwellings for touristic uses. Moreover, the 
Formentera  Island  Council  did  not  provide  any  concrete  evidence  or  a  causal  link  which  would 
demonstrate that allowing: (i) persons other than the property owners, and (ii) persons that own more 
than three dwellings to offer short-term rental services, are  a serious threat to the  rights of other 
owners  or  residents  of  the  same  building.  In  addition,  the  Formentera  Island  Council  did  not 
demonstrate that the alleged negative externalities associated with touristic accommodations (e.g. 
public  order  problems,  etc.)  would  be  exclusively  generated  by  the  provision  of  short-term  rental 
services, whereas such externalities are generally common to all kinds of accommodations. Banning 
or imposing restrictive policy measures with bias against short-term rental services without assessing 
the variety of factors that contribute to context, raises a question of suitability of the law2  as targeting 
solely the short-term rental sector would not contribute meaningfully to overall policy goals. 
 
 
1 Proyecto de Reglamento 1/2019 del Consell Insular de Formentera por el cual se desarrolla la actividad de 
comercialización 
de 
estancias 
turísticas 
en 
Viviendas, 
website: 
http://www.caib.es/eboibfront/es/2019/10968/620758/correccion-de-errores-del-texto-publicado-relativo  
2 ECJ Case C‑377/17 of 4 July 2019, website: 
http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf;jsessionid=6CA03958B344BE806B9444D00E377B14?text
=&docid=215785&pageIndex=0&doclang=EN&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=800712  



 
Although the Formentera Island Council did not notify articles 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 5.1, 5.7, 6, 7, 8. 9, 10, 
12, 13, 14, 16, 17, 21, 24, and 25 of the Draft Regulation, these provisions set a series of restrictions 
and limitations to the short-term rental services, that, EHHA believes, violate the EU principles such 
as  the  freedom  to  provide  services  and  the  freedom  of  establishment.  These  provisions  impose, 
among  others:  (i)  detailed  requirements  for  short-term  rentals3;  (ii)  time  consuming  registration 
requirements4; (iii) zoning and other types of similar local rules5; and (iv) specific requirements for STR 
platforms6. 
 
In addition, as a sector, we would like to draw your attention to a report7 on the Draft Regulation No 
1/2019  issued  by  the  Spanish  Competition  Authority  (Comisión  Nacional  de  los  Mercados  y  la 
Competencia - CNMC) on 27 June 2019: 
 
●  Limitation  of  zones  for  some  operators.  Article  2.2  of  the  Draft  Regulation  No  1/2019 
indicates that vacation rentals must be located in residential dwellings (suelo residencial) only 
in areas declared suitable (these are defined by the Territorial Island Plan of Formentera (Plan 
Territorial Insular)). The CNMC considers that such limitations imposed solely to short-term 
rentals will “safeguard traditional tour operators, mostly present in tourist areas where these 
other  competitors  are  excluded,  creating  geographic barriers  within  the  local  and  regional 
market”. 
●  Limitation  of  number  of  short-term  rentals.  In  addition  to  the  aforementioned  Territorial 
Island Plan, Articles 2.2, 5 and 15 limit a number of short-term rentals in residential dwellings 
(they had to have a residential use before 27 October 2010) to 8.504. CNMC highlighted that 
the number of tourist accommodation in residential dwellings has not been justified, nor the 
difference between the number of hotels, hostels and tourist apartments (12.081) and short-
term rentals.  
●  Limitation on duration of stay. Article 2.4 limits the maximum duration of each short-term 
rental stay to 30 days and article 3.2.d limits the marketing of a rental in one's primary dwelling 
to 60 days a year. These restrictions are already noted in the Law 8/2012 on tourism in the 
Balearic Islands. The CNMC recommends to re-think these limitations through the necessary 
regulatory adjustments.  
●  Authorization  scheme.  Article  12  notes  that  the  short-term  rental  activity  is  subject  to  a 
formal declaration to initiate the activity, however, CNMC highlights that there are several 
other requirements in addition to fulfil that turns the declaration into an authorization regime.  
●  Limitation of number of authorizations by the same owner. Article 18.2 notes that the same 
owners cannot submit another formal declaration to initiate a short-term rental activity if they 
are also owners of three houses already marketed as short-term rentals. CNMC considers that 
such limitation has not been justified properly.   
 
3 Articles 6, 7, 25 of the Draft Regulation (e.g., number of bathrooms dwellings have to have, requirements to 
have water sensors that impede leakage of water, type of light bulbs, provision of a first kit aid, type of plants 
dwellings may have, etc.). 
4 Articles 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 24 of the Draft Regulation (registration consists of submitting a statement 
of responsibility, which has to be accompanied by a number of ancillary documents and certificates). 
5 Articles 2, 3, 5, 8 of the Draft Regulation (e.g., limitations to certain seasons of the year, requirement for STR 
to have an access directly from the public domain). 
6 Articles 21 and 22 of the Draft Regulation (e.g., platforms are held liable for any STR advertisement which does 
not display the registration number) 
7CNMC. IPN/CNMC/019/19 Informe sobre el Proyecto de Reglamento del Consell Insular de Formentera por el 
que  se  desarrolla  la  actividad  de  comercialización  de  estancias  turísticas  en  viviendas.  Website: 
https://www.cnmc.es/sites/default/files/2576500_11.pdf 



 
●  Requirement  for  marketing  companies.  According  to  the  article  21,  marketing  companies 
must  have  a  civil  liability  insurance  of  a  minimum  amount  of  300,000€  and  they  must 
designate an address in the island different to the marketed dwellings. CNMC considers that 
a high amount of the insurance is not justified and the obligation to designate the address in 
the island violates the EU freedom to provide services.  
●  Further  quality  requirements  for  short-term  rentals.  Articles  6,  10  and  11  establish  very 
specific obligations on what kind of equipment have to be present in short-term rentals (for 
example,  a  toaster  or  a  specific  number  of  forks).  CNMC  highlights  that  such  exhaustive 
obligations  to  presumably  keep  up  the  quality  are  not  justified  and  limit  the  existence  of 
different types of accommodation with different facilities and prices. CNMC is convinced that 
such obligations create market access barriers and limit the choice for consumers.  
 
In the light of the above, EHHA is concerned that the Draft Regulation No 1/2019 further deepens the 
existing  unjustified  and  unproportionate  measures  to  short  term  rentals  in  the  islands  and  in  this 
regard impedes the proper functioning of a fair competition.  
 
We remain open at your disposal should you have any questions. 
 
Yours sincerely, 
 
 
, EHHA